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Steurerveränderungen 2004 für Vermieter und Eigenheimbesitzer

Die Steueränderungen im kommenden Jahr tangieren auch Vermieter und Eigenheimbesitzer. Bei der Vermietung an nahe Angehörige und bei den anschaffungsnahen Aufwendungen müssen Sie folgende Änderungen berücksichtigen:

Vermietung an nahe Angehörige:

Zwar genügt es nach dem Gesetz, wenn man einem nahen Angehörigen eine Immobilie vermietet und hierfür nur die Hälfte der ortsüblichen Miete verlangt (§21 Abs. 2 EStG), ab 2004 bringt das Finanzamt jedoch neue Spielregeln. Beträgt die Miete ab kommenden Jahr nämlich nicht mindestens 75 % der ortsüblichen Miete, wird das Finanzamt checken, ob in den nächsten 30 Jahren steuerlich überhaupt jemals mit schwarzen Zahlen zu rechnen ist (sog. Überschussprognose). Ist dies wegen hoher Abschreibungen, wegen hoher Renovierungskosten oder hohen Schuldzinsen wahrscheinlich nicht der Fall, lässt das Finanzamt den Werbungskosten-Abzug nicht mehr in voller Höhe zu.

Anschaffungsnahe Aufwendungen:

Vermieter, die ein Gebäude innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung grundlegend renovieren lassen und hierfür mehr als 15 % des Gebäudewerts investieren, dürfen die Kosten ab dem Jahr 2004 nur noch im Rahmen der Gebäudeabschreibung als Werbungskosten abziehen.

Praxis-Tipp: Diese gesetzliche Bestimmung gilt jedoch nur für Renovierungsarbeiten, die im Jahr 2004 starten. Begann die Renovierung vor dem 1.1.2004, hat man mit Hinweis auf ein BMF-Schreiben (BMF v. 18.7.2003, IV C 3 - S 2211 - 94/03) gute Chancen, den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten.

Größerer Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilbar:

Vermieter können hohe Renovierungskosten an Mietwohngebäuden ab dem Veranlagerungszeitraum 2004 wieder wahlweise auf 2 bis 5 Jahre verteilen.

Diese Verteilungsmöglichkeit gab es schon einmal, wurde aber ab 1999 grundsätzlich abgeschafft.

Eigenheimbesitzer/Eigenheimzulage:

Die gute Nachricht vorweg. Wer sich im Jahr 2003 nicht mehr für den Kauf der eigenen vier Wände entschlossen hat, bekommt auch im Jahr 2004 Eigenheimzulage - dann jedoch deutlich weniger.

Die 8-jährige Grundzulage beträgt ab 2004 für Alt- und Neubauten nämlich nur noch 1 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, maximal jedoch 1.250 EUR (bisher 2.556 EUR für Neubauten und 1.278 EUR für Altbauten).

Weiterer Wermutstropfen: Bei Ausbauten und Erweiterungen geht man ab 2004 komplett leer aus.

Die Kinderzulage erhöht sich allerdings von jetzt 767 EUR auf 800 EUR ab dem Jahr 2004.

Beim Kauf einer Neubauwohnung griff Vater Staat einer vierköpfigen Familie bisher mit üppigen Zulagen von insgesamt 32.720 EUR unter die Arme. Bei Kauf oder Bauantrag ab 2004 sind es nur noch 22.800 EUR, ein Minus also von knapp 30 %.

Auch die Einkunftsgrenzen, ab denen es keine Eigenheimzulage mehr gibt, wurden nach unten korrigiert. Betragen die Einkünfte im Erstjahr und im Jahr davor zusammen mehr als 70.000 EUR/140.000 EUR (ledig/verheiratet), setzt das Finanzamt den Rotstift an (bisher 81.807 EUR/163.614 EUR). Für jedes Kind, für das der Eigenheimbesitzer Kindergeld erhält, dürfen seine Einkünfte um 30.000 EUR höher ausfallen.

In den Genuss der alten Eigenheimzulage kommt, wer noch bis zum 31.12.2003 einen Notarvertrag für die eigenen vier Wände unterzeichnet oder noch vor dem 1.1.2004 seinen Bauantrag stellt.

Haufe Mediengruppe, Januar 2004